Trong 3 năm gần đây, Đồng Nai nổi lên như “thủ phủ logistics phía Nam” nhờ tốc độ phát triển khu công nghiệp mạnh mẽ, vị trí chiến lược gần cảng và các tuyến cao tốc mới. Điều này kéo theo nhu cầu thuê kho tại Đồng Nai tăng cao, đặc biệt từ nhóm doanh nghiệp sản xuất – thương mại – xuất nhập khẩu.

Tuy nhiên, thị trường nhà kho tại Đồng Nai khá đa dạng (kho thường, kho ngoại quan, kho lạnh, kho E-commerce fulfillment…), dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp băn khoăn không biết nên thuê loại kho nào, giá bao nhiêu là hợp lý và đâu mới là khu vực tiềm năng nhất.

Bài viết này sẽ cung cấp một góc nhìn đầy đủ nhất: giá thuê, các loại kho phổ biến, đơn giá theo khu vực và kinh nghiệm lựa chọn kho phù hợp – giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí và vận hành hiệu quả hơn trong năm 2025.

Nhu cầu thuê kho tại Đồng Nai năm 2025 – Vì sao tăng mạnh?

Trong giai đoạn 2023 – 2025, Đồng Nai đã trở thành một trong những tâm điểm thu hút đầu tư công nghiệp lớn nhất khu vực phía Nam. Sự tăng trưởng mạnh mẽ này kéo theo nhu cầu thuê kho tại Đồng Nai tăng đột biến, đặc biệt ở các khu vực Long Thành, Nhơn Trạch và Biên Hòa – nơi tập trung nhiều nhà máy FDI và hoạt động xuất nhập khẩu sôi động.

Dưới đây là 4 nhóm động lực chính thúc đẩy thị trường nhà kho Đồng Nai tăng trưởng nhanh hơn so với TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.

1. Lợi thế “3 trung tâm” – Gần cảng biển, cảng ICD và sân bay

Khó có tỉnh nào hội tụ đồng thời cả 3 yếu tố logistics quan trọng như Đồng Nai:

(1) Gần các cụm cảng biển lớn nhất miền Nam

• Chỉ 45–60 phút kết nối đến cụm cảng Cái Mép – Thị Vải, nơi tiếp nhận tàu mẹ đi Mỹ – EU.
• Dễ dàng vận chuyển hàng FCL/LCL sang cảng Cát Lái – nơi tập trung lượng hàng lớn nhất cả nước.

Điều này khiến các doanh nghiệp muốn tối ưu chi phí vận tải và rút ngắn thời gian giao hàng ưu tiên đặt kho tại Đồng Nai.

(2) Nhiều cảng cạn – ICD hỗ trợ gom hàng

Đồng Nai có các ICD lớn như:

• ICD Long Bình
• ICD Biên Hòa

Các ICD giúp doanh nghiệp gom hàng, làm thủ tục và trung chuyển dễ dàng → nhu cầu lưu kho tăng theo.

(3) Sân bay Long Thành – “điểm cộng” lớn cho doanh nghiệp XNK

Từ 2025–2026, khi sân bay Long Thành giai đoạn 1 vào khai thác một phần, Đồng Nai trở thành điểm kết nối hàng không – logistics hiếm có.
Doanh nghiệp nước ngoài đặt nhà máy tại đây đang có xu hướng thuê:

• Kho thường để lưu nguyên vật liệu
• Kho ngoại quan để chờ xuất hàng qua đường biển – đường hàng không

2. Số lượng khu công nghiệp tăng và lấp đầy nhanh

Đồng Nai hiện có hơn 40 khu công nghiệp đang hoạt động và tiếp tục bổ sung thêm các KCN mới như:

• KCN Long Đức 3
• KCN Nhơn Trạch 6
• KCN Amata Long Thành

Tỷ lệ lấp đầy nhiều KCN đạt 85–95%, dẫn đến:

• Nhà máy tăng sản lượng
• Nhu cầu lưu kho nguyên liệu – thành phẩm tăng
• Các đơn vị logistics mở rộng thêm kho để đáp ứng nhu cầu

Đây là lý do khiến mức độ tìm kiếm “thuê kho Đồng Nai”, “kho cho thuê Nhơn Trạch”, “kho Long Thành” tăng mạnh trong 2024–2025.

3. Xu hướng tăng mạnh từ nhóm doanh nghiệp FDI

Các doanh nghiệp FDI, đặc biệt từ:

• Nhật Bản
• Hàn Quốc
• Đài Loan
• Trung Quốc

đang đầu tư mạnh vào đồ gỗ, máy móc, điện tử, dệt may, hóa chất… tại Đồng Nai.
Nhóm này có nhu cầu thuê kho rất lớn, bao gồm:

• Kho lưu trữ linh kiện
• Kho thành phẩm chờ vận chuyển
• Kho ngoại quan để tối ưu thuế
• Kho vận hành theo chuẩn 5S, HACCP, ISO

Họ thường yêu cầu:

• Kho cao >10–12m
• Sàn chịu tải lớn
• Hệ thống PCCC tự động
• WMS tích hợp

→ Điều này thúc đẩy các chủ kho nâng cấp hạ tầng và làm thị trường kho tại Đồng Nai phát triển nhanh hơn các tỉnh khác.

4. Bùng nổ thương mại điện tử và nhu cầu kho phân phối

Từ 2023–2025, lượng đơn hàng TMĐT tại miền Nam tăng 20–25%/năm. Các doanh nghiệp bán lẻ, phân phối và TMĐT cần kho tại khu vực gần:

• TP.HCM
• Đồng Nai
• Bình Dương

Đồng Nai trở thành lựa chọn lý tưởng vì:

– Giá thuê kho rẻ hơn TP.HCM từ 15–25%
– Dễ dàng phân phối hàng về HCM – Bình Dương – Bà Rịa
– Nhiều tuyến đường container thuận tiện (QL1A, QL51, Cao tốc Long Thành – Dầu Giây)

Do đó, nhiều doanh nghiệp đang chuyển bớt hàng khỏi TP.HCM sang kho fulfillment hoặc kho lưu trữ tại Đồng Nai để tối ưu chi phí.

5. Tác động của hạ tầng giao thông mới

Hạ tầng là yếu tố quyết định sự bùng nổ nhu cầu thuê kho. Đồng Nai hưởng lợi từ hàng loạt công trình như:

• Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu (đang triển khai)
• Cao tốc Long Thành – Dầu Giây (đã hoạt động ổn định)
• Vành đai 3
• Vành đai 4
• Sân bay Long Thành

Hạ tầng đồng bộ khiến việc vận chuyển container:

• ít kẹt xe,
• chi phí rẻ hơn,
• thời gian về cảng nhanh hơn.

Từ đó, khiến các doanh nghiệp càng có lý do chọn Đồng Nai làm trung tâm lưu kho.

Các loại kho doanh nghiệp thường thuê tại Đồng Nai

Đồng Nai hiện là một trong những địa phương có hệ sinh thái kho bãi đa dạng nhất miền Nam, đáp ứng nhiều nhu cầu từ lưu trữ hàng hóa, sản xuất đến thương mại điện tử. Doanh nghiệp thường tìm kiếm và thuê các loại kho sau:

2.1. Kho thường (General Warehouse)

Loại kho tiêu chuẩn để lưu trữ hàng hóa phổ thông, phù hợp đa dạng ngành: hàng tiêu dùng nhanh, vật tư công nghiệp, linh kiện, may mặc, điện tử… Chi phí thuê hợp lý, diện tích linh hoạt.

2.2. Kho lạnh – Kho mát (Cold Storage)

Dành cho thực phẩm, dược phẩm, nông sản và hàng tươi sống. Nhu cầu tăng mạnh do các doanh nghiệp thực phẩm, chuỗi F&B và xuất khẩu nông sản tại Đồng Nai.

2.3. Kho ngoại quan (Bonded Warehouse)

Phù hợp doanh nghiệp xuất nhập khẩu muốn trì hoãn thuế, gom hàng, chuyển tải hoặc phân phối sang các nước khác. Đây là lợi thế lớn của Đồng Nai nhờ gần sân bay Long Thành và các cảng Cát Lái – Cái Mép.

2.4. Kho Fulfillment / Kho TMĐT

Do nhu cầu thương mại điện tử tăng nhanh, nhiều doanh nghiệp thuê kho tích hợp dịch vụ: lưu kho – đóng gói – xử lý đơn – giao hàng. Đặc biệt phù hợp với ngành may mặc, tiêu dùng, hàng nhỏ lẻ.

2.5. Kho xưởng – kho sản xuất (Factory/Warehouse Combo)

Kho kết hợp khu vực sản xuất nhẹ hoặc lắp ráp, thích hợp doanh nghiệp hỗ trợ cho các KCN Biên Hòa, Amata, Long Đức, Giang Điền, An Phước…

Các yếu tố quyết định chi phí thuê kho tại Đồng Nai

Chi phí thuê Kho tại Đồng Nai có thể chênh lệch rất lớn , ngay cả khi cùng diện tích hoặc cùng khu vực. Doanh nghiệp cần nắm rõ các yếu tố cấu thành giá để tối ưu ngân sách và lựa chọn đúng loại kho phù hợp.

1. Vị trí kho và khả năng kết nối hạ tầng

Vị trí luôn là yếu tố ảnh hưởng mạnh nhất đến giá.

• Kho nằm gần KCN lớn (Amata, Giang Điền, Long Đức, An Phước…) thường có giá cao hơn.
• Kho gần quốc lộ 1A, cao tốc Long Thành – Dầu Giây, đường Võ Nguyên Giáp giúp xe container ra vào nhanh hơn → giá cao hơn.
• Kho gần cảng Cát Lái, cảng Cái Mép – Thị Vải, ICD Long Bình cũng thường có giá cao do tối ưu vận chuyển.

Nguyên tắc chung: Vị trí càng thuận tiện – giá càng cao.

2. Tiêu chuẩn xây dựng & chất lượng kho

Kho hiện đại có giá cao hơn kho truyền thống vì đáp ứng tiêu chuẩn vận hành tốt hơn:

• Chiều cao thông thủy (9–12m).
• Sàn chịu tải lớn (2–3 tấn/m²).
• Hệ thống PCCC chuẩn, có nghiệm thu.
• Dock leveler, bãi đậu xe container.
• Hệ thống thông gió, chiếu sáng, camera, bảo vệ 24/7.

Khi kho có đầy đủ tiêu chuẩn công nghiệp, đơn giá thường cao hơn 20–40% so với kho cũ hoặc kho tiêu chuẩn thấp.

3. Loại kho doanh nghiệp cần thuê

Mỗi loại kho có đơn giá rất khác nhau:

• Kho thường: chi phí thấp nhất, phù hợp hàng khô, hàng phổ thông.
• Kho lạnh: giá cao gấp 3–6 lần kho thường do chi phí năng lượng & vận hành.
• Kho ngoại quan: giá cao hơn kho thường vì yêu cầu kiểm soát hải quan, an ninh và tiêu chuẩn bảo quản.
• Kho fulfillment / TMĐT: giá bao gồm dịch vụ xử lý đơn → chi phí theo SKU, đơn hàng, diện tích.

4. Diện tích thuê và thời gian thuê

• Thuê diện tích lớn hoặc hợp đồng dài hạn (3–5 năm) thường được giảm giá.
• Thuê ngắn hạn hoặc diện tích nhỏ (dưới 300–500 m²) thường bị tính đơn giá cao hơn.

5. Dịch vụ đi kèm và chi phí vận hành

Một số kho có giá thuê “trọn gói”, số khác tính phí phát sinh riêng:

• Phí bảo vệ, điện – nước, chiếu sáng.
• Phí bốc xếp, quản lý hàng hóa.
• Phí sử dụng bãi container.
• Phí quản lý (management fee).
• Các dịch vụ gia tăng khác: kiểm đếm, dán tem, đóng gói.

Doanh nghiệp cần làm rõ “gói thuê” bao gồm những gì để tránh phát sinh không mong muốn.

6. Yếu tố pháp lý & nghiệm thu PCCC

Kho chưa nghiệm thu PCCC hoặc chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý thường có giá thấp hơn, nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn và khó được cơ quan chức năng chấp thuận khi doanh nghiệp vận hành hàng hóa giá trị cao.

Vì vậy: luôn ưu tiên kho đầy đủ pháp lý, dù giá cao hơn một chút.

Thuê kho nào phù hợp với từng loại doanh nghiệp?

Không phải doanh nghiệp nào cũng cần thuê kho giống nhau. Việc chọn đúng loại kho giúp tối ưu chi phí, giảm rủi ro và cải thiện hiệu quả vận hành. Tùy theo ngành hàng, mô hình kinh doanh và nhu cầu logistics, doanh nghiệp tại Đồng Nai thường phù hợp với các loại kho sau:

Doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp

Nhu cầu: lưu trữ nguyên vật liệu, linh kiện, thành phẩm; diện tích lớn; xe container ra vào thường xuyên.
Kho phù hợp:

• Kho thường (General Warehouse).
• Kho xưởng kết hợp sản xuất (Factory/Warehouse Combo).

Vì sao phù hợp:

• Diện tích rộng, chi phí ổn định.
• Dễ bố trí dây chuyền, phân khu nguyên vật liệu – thành phẩm.
• Hạ tầng container thuận lợi cho giao nhận hàng xuất khẩu.

Doanh nghiệp Xuất nhập khẩu 

Nhu cầu: tập kết hàng, chờ thông quan, gom hàng xuất, tạm lưu hàng nhập.
Kho phù hợp:

• Kho ngoại quan (Bonded Warehouse).
• Kho thường gần cảng hoặc ICD.

Vì sao phù hợp:

• Tận dụng lợi thế trì hoãn thuế.
• Dễ gom hàng – kiểm đếm – chia lô.
• Phù hợp với doanh nghiệp có lượng hàng lớn theo từng lô (batch shipment).

Doanh nghiệp thương mại / phân phối

Nhu cầu: lưu trữ hàng để phân phối về các tỉnh miền Đông – miền Tây – TP.HCM.
Kho phù hợp:

• Kho thường có vị trí kết nối tốt.
• Kho xây sẵn (ready-built warehouse) tiêu chuẩn cao.

Vì sao phù hợp:

• Tối ưu tuyến vận tải ngắn.
• Tiêu chuẩn kho cao → giảm hư hỏng, dễ bố trí kệ chứa.
• Phù hợp đa dạng ngành: hàng tiêu dùng nhanh (FMCG), điện tử, vật tư công nghiệp.

Doanh nghiệp thương mại điện tử (TMĐT)

Nhu cầu: xử lý đơn hàng nhanh, nhiều SKU, lượng đơn biến động theo mùa.
Kho phù hợp: Kho Fulfillment / Kho TMĐT.

Vì sao phù hợp:

• Tự động hóa xử lý đơn → nhanh hơn mô hình kho truyền thống.
• Có dịch vụ đóng gói, lấy hàng, giao hàng theo yêu cầu.
• Giảm chi phí vận hành nội bộ và nhân sự.

Doanh nghiệp thực phẩm – dược phẩm – nông sản

Nhu cầu: bảo quản đúng nhiệt độ, đảm bảo tiêu chuẩn an toàn.
Kho phù hợp: Kho lạnh – kho mát (Cold Storage).

Vì sao phù hợp:

• Kiểm soát nhiệt độ chính xác.
• Giảm hao hụt và đảm bảo chất lượng sản phẩm.
• Phù hợp công ty thủy sản, trái cây xuất khẩu, thực phẩm đóng gói, dược phẩm.

Doanh nghiệp hàng giá trị cao hoặc yêu cầu an ninh

Nhu cầu: kiểm soát nghiêm ngặt, an ninh chặt chẽ, PCCC đạt chuẩn.
Kho phù hợp:

• Kho xây sẵn hiện đại (camera 24/7, kiểm soát ra vào, PCCC tự động).
• Kho ngoại quan đối với hàng xuất nhập khẩu giá trị cao.

Kinh nghiệm thuê kho tại Đồng Nai

Đồng Nai là thị trường kho bãi lớn và đa dạng, nhưng cũng tồn tại nhiều mức giá và tiêu chuẩn khác nhau. Để tránh rủi ro và tối ưu chi phí, doanh nghiệp cần nắm các kinh nghiệm quan trọng sau:

1. Xác định đúng nhu cầu trước khi thuê

Trước khi thuê kho các doanh nghiệp cần làm rõ: loại hàng hóa, diện tích cần dùng, tần suất xe ra/vào, Thời gian thuê & dịch vụ đi kèm,… Việc xác định rõ ngay từ đầu giúp tránh thuê sai loại kho hoặc phát sinh diện tích không cần thiết.

2. Ưu tiên kho đầy đủ pháp lý & nghiệm thu PCCC

Kho rẻ nhưng thiếu pháp lý sẽ dễ gây dừng hoạt động, bị phạt hoặc ảnh hưởng bảo hiểm. Vì thế, doanh nghiệp luôn phải kiểm tra PCCC, giấy tờ đất đai và hợp đồng.

3. Kiểm tra đường vào & kết nối vận tải

Đồng Nai có nhiều khu vực cấm tải, cấm container. Chính vì thế, Hãy ưu tiên kho gần:

• Đường lớn, xe cont 40ft vào được
• Gần quốc lộ, cao tốc, ICD, KCN

Điều này Giúp doanh nghiệp giảm chi phí vận chuyển hằng ngày.

4. So sánh tổng chi phí, không chỉ đơn giá/m²

Lưu ý các khoản phát sinh:

• Điện – nước
• Phí bãi – phí quản lý
• Bốc xếp – xuất nhập kho
• Xe ra/vào ban đêm

Kho đơn giá rẻ đôi khi lại có tổng chi phí cao.

5. Kiểm tra hạ tầng & an toàn

Cần kiểm tra xem thực tế:

• Camera, chiếu sáng
• PCCC
• Sàn chịu tải, mái kho
• Hệ thống thông gió

Kho chất lượng tốt sẽ giúp vận hành ổn định lâu dài hơn.

Mô hình kho ngoại quan tại Đồng Nai – Giải pháp tối ưu cho doanh nghiệp xuất nhập khẩu

Kho ngoại quan tại Đồng Nai đang trở thành lựa chọn chiến lược của nhiều doanh nghiệp nhờ khả năng trì hoãn thuế, tối ưu dòng tiền, và tăng tốc quy trình xuất nhập khẩu. Với vị trí kết nối trực tiếp ra Cái Mép – Thị Vải và các khu công nghiệp trọng điểm, mô hình kho ngoại quan của Vietnam Post Logistics mang đến nhiều giá trị khác biệt:

Lợi thế về chính sách – Tối ưu tài chính doanh nghiệp

Kho ngoại quan cho phép:

• Chưa phải nộp thuế ngay khi hàng nhập khẩu chưa đưa vào thị trường nội địa.
• Gom hàng – chia lô – đổi chủ sở hữu ngay trong kho.
• Chuyển khẩu, tái xuất linh hoạt mà không tốn thêm chi phí thông quan không cần thiết.

Đây là giải pháp tuyệt vời cho doanh nghiệp cần quản trị tồn kho và dòng tiền hiệu quả.

Vị trí trung chuyển lý tưởng cho hàng xuất khẩu

Kho ngoại quan của Vietnam Post Logistics nằm gần:

• Các KCN lớn tại Biên Hòa – Long Thành – Trảng Bom
• ICD, quốc lộ 51, cao tốc Long Thành – Dầu Giây
• Cảng Cái Mép – Thị Vải

Do đó, doanh nghiệp có thể:

• Dễ dàng tập kết hàng xuất
• Rút ngắn thời gian vận chuyển
• Giảm rủi ro trễ tàu trong mùa cao điểm

Hạ tầng kho đáp ứng chuẩn quốc tế

Hệ thống kho ngoại quan được xây dựng theo tiêu chuẩn xuất nhập khẩu:

• Sàn chịu tải nặng, phù hợp hàng máy móc – thiết bị
• Trần kho 12m, xe nâng container và xe nâng hàng hoạt động thoải mái
• Bãi rộng, chịu được mật độ container cao
• Hệ thống WMS giúp quản lý hàng minh bạch, kiểm soát lô – date chính xác
• Khu vực PCCC đạt chuẩn, được nghiệm thu đầy đủ

Quy trình vận hành nhanh – chính xác – minh bạch

Vietnam Post Logistics vận hành mô hình kho ngoại quan với:

• Quy trình nhập/xuất chuẩn hóa
• Hỗ trợ doanh nghiệp kiểm đếm – phân loại – đóng gói – dán nhãn
• Tích hợp dịch vụ vận tải quốc tế giúp tối ưu toàn trình
• Báo cáo tồn kho, báo cáo dòng hàng theo ngày/tuần/tháng

Doanh nghiệp không chỉ thuê kho, mà còn được sử dụng một hệ sinh thái logistics trọn gói.

Các nhóm hàng phù hợp với kho ngoại quan Vietnam Post Logistics Đồng Nai

• Máy móc – thiết bị công trình
• Hàng công nghiệp, vật tư sản xuất
• May mặc – da giày
• Điện tử – linh kiện
• Hàng giá trị cao cần kiểm soát nghiêm ngặt
• Hàng xuất khẩu cần gom tải trước khi ra cảng

Vì sao doanh nghiệp nên chọn Vietnam Post Logistics làm đơn vị vận hành?

• Kinh nghiệm vận hành kho ngoại quan nhiều năm
• Quy trình làm thủ tục hải quan nhanh – chuẩn
• Hệ thống kho hiện đại, giá cạnh tranh
• Hỗ trợ tư vấn miễn phí về logistics, chứng từ, quy trình nhập – xuất
• Năng lực vận tải mạnh → giao nhận toàn trình EXW – DDP

Kho ngoại quan Đồng Nai là lựa chọn tối ưu cho doanh nghiệp cần lưu kho, trung chuyển và chuẩn bị hàng xuất nhập khẩu với chi phí hợp lý và thời gian linh hoạt. Nhờ vị trí chiến lược, hạ tầng chuẩn và dịch vụ trọn gói, mô hình này giúp doanh nghiệp vận hành ổn định và giảm đáng kể rủi ro trong chuỗi cung ứng.

Nếu doanh nghiệp bạn đang cần thuê kho ngoại quan tại Đồng Nai hoặc muốn được tư vấn phương án phù hợp nhất:

LIÊN HỆ CHÚNG TÔI