Nhắc đến khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam, người ta thường nghĩ ngay đến TP. Hồ Chí Minh hay Bình Dương. Nhưng vài năm trở lại đây, Đồng Nai mới là cái tên được nhắc đến nhiều nhất trên bản đồ công nghiệp Việt Nam. Với quỹ đất rộng, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và dòng vốn FDI liên tục đổ về, các khu công nghiệp Đồng Nai đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, trở thành “điểm đến vàng” cho doanh nghiệp trong và ngoài nước tìm kiếm cơ hội đầu tư, mở rộng nhà máy và trung tâm logistics.

Đặc biệt, hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược như Sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3 TP.HCM… đang được đẩy nhanh tiến độ, giúp Đồng Nai không chỉ là “vệ tinh công nghiệp” của TP.HCM, mà còn là trung tâm kết nối xuất nhập khẩu quan trọng của cả vùng Đông Nam Bộ.

Bối cảnh và tình hình phát triển Khu công nghiệp Đồng Nai

Toàn cảnh phát triển công nghiệp và FDI 

Theo sở Kế hoạch và đầu tư Đồng Nai, tính đến tháng 9 năm 2025, toàn tỉnh có 37 khu công nghiệp được phê duyệt quy hoạch, nhiều nhất cả nước, trong đó có 32 khu đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy trên 83%. Theo quy hoạch, đến năm 2030, tỉnh sẽ có 48 KCN.

• Tổng diện tích đất công nghiệp cho thuê khoảng 12.000 ha, tập trung chủ yếu tại Nhơn Trạch, Long Thành, Trảng Bom và Biên Hòa.
• 9 tháng đầu năm 2025, tỉnh thu hút hơn 1,4 tỷ USD vốn FDI, đứng trong Top 5 địa phương dẫn đầu cả nước, với nhiều dự án lớn thuộc lĩnh vực sản xuất chế biến, cơ khí, điện tử, logistics và hạ tầng kho bãi.

Không những thế, một số khu công nghiệp tiêu biểu đang có tốc độ lấp đầy nhanh và thu hút được nhiều nhà đầu tư lớn kể đến như:

• KCN Long Thành, Nhơn Trạch 3, 5, 6, Amata, Giang Điền, Hố Nai, An Phước…
• Nhiều khu mới đang được giải phóng mặt bằng như KCN Long Đức 3, KCN Ông Kèo mở rộng, KCN Phước Bình, với quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha, nhằm đáp ứng nhu cầu thuê đất, xây dựng nhà xưởng và kho bãi. 

Xuất nhập khẩu – nền tảng thúc đẩy nhu cầu logistics và kho bãi

Theo thống kê, hoạt động xuất nhập khẩu của Đồng Nai đã duy trì sự tăng trưởng ấn tượng trong năm 2025, cụ thể:

• 10 tháng đầu năm 2025, kim ngạch xuất khẩu đạt 28,77 tỷ USD (tăng 18,87%), nhập khẩu đạt 20,12 tỷ USD (tăng 16,32%), xuất siêu 8,6 tỷ USD.
• Các mặt hàng xuất khẩu chủ lực: máy vi tính – linh kiện điện tử, dệt may, giày dép, gỗ, nông sản chế biến.
• Thị trường xuất khẩu chính: Hoa Kỳ (chiếm 32%), Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc.

Sản xuất và xuất khẩu tăng trưởng mạnh đồng nghĩa với việc nhu cầu kho bãi, trung tâm logistics, kho ngoại quan tại địa phương ngày càng lớn. Đó cũng là lý do nhiều doanh nghiệp logistics và đơn vị dịch vụ kho đã chọn Đồng Nai làm nơi mở rộng mạng lưới.

Lợi thế địa lý và hạ tầng kết nối liên vùng

Đồng Nai vốn sở hữu vị trí “vàng” trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam:

• Một mặt giáp với TP.HCM – trung tâm tiêu thụ lớn nhất cả nước, dễ dàng tiếp cận cảng Cát Lái.
• Một mặt gần Bà Rịa – Vũng Tàu – nơi có hệ thống cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải.
• Cuối cùng là kết nối trực tiếp với sân bay quốc tế Long Thành (đang xây dựng, dự kiến hoạt động 2026).

Bên cạnh đó, các tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc Dầu Giây – Liên Khương sẽ giúp Đồng Nai trở thành trục giao thương xuyên vùng, rút ngắn thời gian vận chuyển, giảm chi phí logistics, tạo sức bật lớn cho phát triển công nghiệp và kho bãi.

Hệ sinh thái Khu công nghiệp Đồng Nai – Động lực thu hút đầu tư và phát triển Logistics

Đồng Nai hiện là một trong những “thủ phủ khu công nghiệp” lớn nhất Việt Nam, với 37 khu công nghiệp đang hoạt động và 32 khu khác đã được quy hoạch mở rộng. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn tỉnh đạt hơn 83%, trong đó nhiều khu đã kín chỗ — minh chứng cho sức hút mạnh mẽ của tỉnh trong thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và các ngành sản xuất công nghiệp phụ trợ.

Một số khu công nghiệp tiêu biểu và tiềm năng phát triển tại Đồng Nai hiện nay như: 

– KCN Amata (Biên Hòa): Là khu công nghiệp kiểu mẫu đầu tiên của Đồng Nai, quy mô hơn 700 ha, tập trung nhiều doanh nghiệp đến từ Nhật Bản, Thái Lan và châu Âu trong lĩnh vực điện tử, cơ khí, thực phẩm. Với vị trí sát TP. Biên Hòa và kết nối trực tiếp cao tốc Long Thành – Dầu Giây, Amata đóng vai trò trung tâm phân phối hàng hóa nội vùng.

– KCN Long Đức (Long Thành): Quy mô hơn 282 ha, liên doanh giữa Việt Nam và Nhật Bản, thu hút nhiều doanh nghiệp công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử, thiết bị công nghiệp. Việc mở rộng Long Đức 3 (khởi công năm 2025) sẽ bổ sung thêm hàng trăm ha đất công nghiệp, nằm liền kề sân bay quốc tế Long Thành, tạo điều kiện thuận lợi cho logistics hàng không và xuất nhập khẩu.

– KCN Nhơn Trạch 5–6–7: Khu vực Nhơn Trạch hiện quy tụ gần 10 khu công nghiệp lớn nhỏ, trong đó nhiều khu do Sonadezi và Tín Nghĩa phát triển. Đây là cụm công nghiệp ven sông Đồng Nai, thuận lợi cho kết nối đường thủy đến cảng Cát Lái và Cái Mép – Thị Vải, giúp tiết kiệm đáng kể chi phí vận tải container và nguyên liệu.

– KCN Giang Điền – Bàu Xéo – Dầu Giây: Là cụm công nghiệp đang phát triển mạnh về cơ khí chế tạo, bao bì, nhựa và thực phẩm, đồng thời nằm trên trục giao thương QL1A – cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, hướng kết nối miền Trung. Khu vực này đang được quy hoạch mở rộng thêm khoảng 600 ha, tạo không gian mới cho các doanh nghiệp công nghiệp nhẹ và logistics nội vùng.

Động lực thúc đẩy logistics và kho bãi

Sự phát triển đồng bộ của các khu công nghiệp trên đã khiến nhu cầu về hạ tầng logistics, kho ngoại quan và trung tâm phân phối tại Đồng Nai tăng đột biến.

Theo Sở Công Thương Đồng Nai, chỉ trong giai đoạn 2022–2024, diện tích kho bãi và logistics trong tỉnh tăng hơn 30%, trong đó phần lớn tập trung ở Long Thành – Nhơn Trạch – Trảng Bom. Đây đều là những vị trí nằm trên trục kết nối trực tiếp đến TP. HCM, cảng Cát Lái, sân bay Long Thành và khu vực cảng Cái Mép – Thị Vải.

Ngoài ra, làn sóng FDI mở rộng trong lĩnh vực công nghiệp hỗ trợ, sản xuất điện tử, cơ khí chính xác và logistics phụ trợ cũng tạo áp lực lớn lên nhu cầu thuê kho hiện đại, đặc biệt là kho ngoại quan và kho fulfillment phục vụ xuất nhập khẩu.

Các doanh nghiệp đang tìm kiếm giải pháp thuê kho gần khu công nghiệp để rút ngắn thời gian giao nhận, tối ưu chi phí tồn trữ và vận tải — mở ra thị trường đầy tiềm năng cho các nhà cung cấp dịch vụ logistics và kho bãi tại Đồng Nai.

Sức bật từ làn sóng đầu tư mới

Trong năm 2024, Đồng Nai thu hút hơn 1,6 tỷ USD vốn FDI mới và điều chỉnh tăng vốn, tập trung chủ yếu vào các ngành chế biến – chế tạo, linh kiện điện tử, cơ khí chính xác, logistics và năng lượng xanh. Tổng cộng, toàn tỉnh hiện có hơn 1.550 dự án FDI còn hiệu lực, đến từ 46 quốc gia và vùng lãnh thổ.

Đáng chú ý, làn sóng chuyển dịch đầu tư từ Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore đang tiếp tục hướng về Đồng Nai nhờ:

• Hạ tầng kết nối liên vùng hoàn thiện: Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết và hệ thống đường tỉnh được mở rộng.
• Dự án sân bay quốc tế Long Thành đang đẩy nhanh tiến độ, dự kiến khai thác giai đoạn 1 từ 2026 – trở thành “đòn bẩy” chiến lược cho logistics hàng không.
• Chính sách phát triển công nghiệp bền vững và logistics xanh, với trọng tâm là thu hút các ngành công nghệ cao, sản xuất ít phát thải.

Tác động đến hạ tầng logistics và dịch vụ phụ trợ

Sự phát triển dày đặc của các khu công nghiệp kéo theo nhu cầu lớn về dịch vụ logistics, kho bãi, vận tải và phân phối hàng hóa. Các tuyến đường cao tốc, cảng cạn ICD, trung tâm logistics đang được đầu tư nhằm phục vụ chuỗi cung ứng công nghiệp. Đặc biệt, khu vực Long Thành – Nhơn Trạch – Trảng Bom được quy hoạch thành hành lang logistics trọng điểm, kết nối trực tiếp tới TP.HCM, cảng Cát Lái và Cái Mép – Thị Vải.

Nhờ đó, Đồng Nai không chỉ đóng vai trò là địa bàn sản xuất công nghiệp, mà đang dần trở thành trung tâm hậu cần và logistics chiến lược của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam – nơi các doanh nghiệp trong và ngoài nước có thể phát triển chuỗi cung ứng khép kín từ sản xuất đến phân phối.

Tác động đến thị trường kho bãi và dịch vụ logistics tại Đồng Nai

Sự phát triển mạnh mẽ của hệ sinh thái khu công nghiệp đã kéo theo nhu cầu bùng nổ về hạ tầng kho bãi, trung tâm phân phối và dịch vụ logistics tại Đồng Nai. Tỉnh hiện được xem là “trạm trung chuyển” chiến lược của khu vực Đông Nam Bộ, vừa nằm kề TP. Hồ Chí Minh, vừa có hệ thống giao thông đa phương thức gồm cao tốc, cảng và sân bay.

Thứ nhất, nhu cầu kho bãi tăng cao theo quy mô sản xuất và xuất nhập khẩu.

Hầu hết các doanh nghiệp trong KCN Đồng Nai hoạt động trong lĩnh vực công nghiệp phụ trợ, cơ khí, linh kiện điện tử, nhựa, gỗ, thực phẩm – đều có chuỗi cung ứng phức tạp và yêu cầu cao về lưu trữ, đóng gói, giao nhận. Việc mở rộng sản xuất tại các KCN như Giang Điền, Long Đức, Amata hay Nhơn Trạch khiến tỷ lệ lấp đầy kho thuê quanh các trục chính như QL51, cao tốc Long Thành – Dầu Giây luôn đạt 90–95%, đẩy giá thuê tăng trung bình 5–10% mỗi năm.

Thứ hai, mô hình kho hiện đại đang dịch chuyển mạnh mẽ.

Không chỉ dừng ở kho chứa hàng truyền thống, nhiều chủ đầu tư và nhà cung ứng dịch vụ đã đầu tư vào kho thông minh (smart warehouse), kho lạnh, và trung tâm fulfillment phục vụ thương mại điện tử. Các cụm logistics gần KCN Long Thành và Nhơn Trạch đang thu hút dòng vốn từ Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore, hướng tới tiêu chuẩn hạ tầng “xanh” và tự động hóa, đáp ứng xu hướng quản trị chuỗi cung ứng số hóa của các tập đoàn FDI.

Thứ ba, sự hình thành các tuyến vận tải đa phương thức tạo lợi thế logistics khu vực.

Hệ thống cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, sân bay Long Thành và cụm cảng Cát Lái – Cái Mép – Thị Vải giúp Đồng Nai trở thành điểm trung chuyển “liền mạch” giữa sản xuất – lưu kho – xuất khẩu. Doanh nghiệp logistics có thể rút ngắn thời gian vận chuyển container xuống chỉ 1–2 giờ đến cảng biển, thay vì phải trung chuyển qua TP.HCM. Điều này mở ra tiềm năng lớn cho dịch vụ kho ngoại quan, kho trung chuyển xuất nhập khẩu, và dịch vụ vận tải nội vùng (first mile – last mile).

Thứ tư, các chính sách địa phương đang thúc đẩy phát triển trung tâm logistics tập trung.

UBND tỉnh Đồng Nai đã quy hoạch 7 trung tâm logistics cấp vùng đến năm 2030, phân bổ tại Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom và Biên Hòa. Các trung tâm này sẽ kết nối trực tiếp với KCN và khu đô thị vệ tinh, hình thành chuỗi giá trị khép kín từ sản xuất đến phân phối. Cùng với đó, các ưu đãi về thuế, hạ tầng thuê đất và chính sách “một cửa” về thủ tục đang tạo môi trường hấp dẫn cho các nhà đầu tư logistics trong và ngoài nước.

Tổng thể, Đồng Nai đang chuyển mình từ vai trò “vệ tinh sản xuất” sang “trung tâm logistics vùng Đông Nam Bộ”. Sự hội tụ của hạ tầng, chính sách và dòng vốn FDI đã khiến thị trường kho bãi tại đây phát triển đa dạng: từ kho xưởng công nghiệp, kho lạnh đến kho thương mại điện tử, tạo động lực mạnh mẽ cho toàn bộ hệ sinh thái logistics khu vực.

Triển vọng phát triển và định hướng tương lai của hệ sinh thái Khu công nghiệp Đồng Nai

Với vị thế chiến lược trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, Đồng Nai đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian công nghiệp – logistics theo hướng bền vững và công nghệ cao. Triển vọng của hệ sinh thái khu công nghiệp tại đây được đánh giá dựa trên bốn xu hướng nổi bật:

Một là, tái quy hoạch quỹ đất theo hướng “liên kết chuỗi”.

Các khu công nghiệp mới không còn phát triển đơn lẻ mà gắn kết theo cụm – ví dụ như cụm Long Thành – Nhơn Trạch – Biên Hòa – Trảng Bom. Mỗi khu có vai trò riêng: sản xuất công nghiệp phụ trợ, lắp ráp, logistics và thương mại. Mô hình này giúp tối ưu vận hành chuỗi cung ứng, giảm chi phí trung chuyển, đồng thời tăng sức hấp dẫn với nhà đầu tư quốc tế muốn mở nhà máy quy mô lớn.

Hai là, đầu tư mạnh vào hạ tầng kết nối đa phương thức.

Các dự án trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3 – Vành đai 4, và cảng Phước An sẽ hình thành “mạng lưới xương sống” giúp Đồng Nai kết nối thông suốt với TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu và khu vực Tây Nam Bộ. Khi các tuyến này hoàn thiện, thời gian vận chuyển hàng hóa đến cảng và sân bay giảm đáng kể, tạo điều kiện lý tưởng để phát triển các trung tâm logistics cấp vùng và trung tâm phân phối hàng hóa quốc tế.

Ba là, xu hướng chuyển dịch dòng vốn FDI sang các địa phương vệ tinh.

Khi quỹ đất tại TP.HCM và Bình Dương dần hạn chế, nhiều tập đoàn Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore… đã chuyển hướng đầu tư sang Đồng Nai. Các dự án công nghiệp công nghệ cao, năng lượng sạch, chế biến sâu và sản xuất linh kiện đang gia tăng nhanh. Điều này không chỉ giúp đa dạng hóa ngành nghề trong KCN, mà còn kéo theo nhu cầu logistics giá trị gia tăng (VAS) như đóng gói, dán nhãn, kiểm định, lưu kho lạnh và fulfillment.

Bốn là, chuyển đổi xanh và số hóa logistics.

Các khu công nghiệp mới được khuyến khích áp dụng tiêu chuẩn khu công nghiệp sinh thái, tận dụng năng lượng tái tạo, giảm phát thải CO₂ và hướng tới mô hình smart industrial park. Trong lĩnh vực logistics, công nghệ IoT, hệ thống quản lý kho (WMS), và nền tảng quản lý vận tải (TMS) được triển khai mạnh mẽ nhằm tối ưu hóa luồng hàng và giảm chi phí vận hành. Đây là bước tiến quan trọng giúp Đồng Nai tiến gần hơn tới chuỗi cung ứng bền vững, phù hợp định hướng phát triển xanh của Việt Nam.

Hệ sinh thái khu công nghiệp Đồng Nai đang bước vào giai đoạn tăng trưởng thứ hai – giai đoạn nâng cấp giá trị và mở rộng kết nối. Từ nền tảng là tỉnh công nghiệp truyền thống, Đồng Nai đang dần chuyển mình trở thành trung tâm logistics và sản xuất tích hợp quy mô lớn của miền Nam.

Sự đồng bộ giữa quy hoạch – hạ tầng – dòng vốn – công nghệ tạo nên “vòng tròn phát triển” khép kín, trong đó logistics giữ vai trò then chốt để tối ưu chuỗi cung ứng. Với tầm nhìn đến năm 2030, Đồng Nai không chỉ là điểm đến của nhà đầu tư công nghiệp, mà còn là mắt xích chiến lược trong mạng lưới logistics quốc gia và khu vực Đông Nam Á.